Haus und Grund Buer
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Klage gegen Mietpreisbremse eingereicht
15. März 2016

Haus & Grund unterstützt private Vermieterin

Eine private Vermieterin hat gegen die Berliner Verordnung zur Umsetzung der Mietpreisbremse Klage eingereicht. Der Eigentümerverband Haus & Grund unterstützt diese Klage. „Wir halten die gesetzliche Regelung des Bundes zur Mietpreisbremse ebenso für rechtswidrig wie auch die in Berlin erfolgte Umsetzung. Wir begrüßen die nun anstehende gerichtliche Klärung und hoffen, dass diese insgesamt schädliche Regelung letztlich gekippt wird", erläuterte Haus & Grund Hauptgeschäftsführer Kai Warnecke heute in Berlin.

Nach Auffassung von Haus & Grund wirkt die Mietpreisbremse aus den folgenden Gründen dem Ziel entgegen, in angespannten Wohnungsmärkten für ausreichend Wohnraum zu fairen Preisen zu sorgen:

  1. Die Mietpreisbremse schützt nicht Mieter, sondern finanzstarke Wohnungssuchende, die sich künftig mehr Wohnraum zu geringeren Mieten leisten können.
  2. Beliebte Stadtteile werden durch die Mietbegrenzung noch attraktiver. Die Gentrifizierung wird beschleunigt.
  3. Mit der Mietpreisbremse kann die Wirtschaftlichkeit der Wohnraumvermietung nicht mehr sichergestellt werden. Private Vermieter werden sich vom Markt zurückziehen. Der Staat wird diese Lücke nicht schließen können.

Hinweis: Die Klage wurde beim Verwaltungsgericht Berlin eingereicht. Sobald ein Aktenzeichen vorliegt, werden wir unter anderem per Twitter (https:/twitter.com/hausundgrund_de) darüber informieren.

 
Kein Osterfeuer im Garten
22. März 2016

Baum- und Strauchschnitt richtig entsorgen

Im Frühjahr fällt im Garten haufenweise Baum- und Strauchschnitt an. Eigentümer sollten jedoch nicht auf die Idee kommen, ein eigenes Osterfeuer im heimischen Garten zu entzünden, rät der Eigentümerverband Haus & Grund. Stattdessen sollte das Schnittgut gebündelt in einer öffentlichen Entsorgungseinrichtung, wie beispielsweise einem Wertstoffhof, entsorgt werden.

Nach Angaben von Haus & Grund hilft es auch nicht, das Feuer im eigenen Garten kurzerhand als Osterfeuer genehmigen lassen zu wollen. Ein geplantes Feuer kann nur dann als Osterfeuer genehmigt werden, wenn sein Zweck nicht die Abfallbeseitigung ist, sondern die Pflege des Brauchtums. Von Letzterem kann in der Regel ausgegangen werden, wenn lokal verankerte Organisationen oder Vereine das Feuer ausrichten und es als öffentliche Veranstaltung für jedermann zugänglich ist (VG Arnsberg, Beschluss vom 29. März 2012, Az. 7 L 242/12).

Haus & Grund weist darauf hin, dass das Verbrennen von Pflanzenabfällen in den Ländern unterschiedlich geregelt ist. Zusätzlich können auch Gemeinden ergänzende Abfallsatzungen erlassen haben. Über die Regelungen im Einzelfall informieren die Gemeindeverwaltungen. Sollte das Verbrennen von Gartenabfällen ausnahmsweise erlaubt sein, ist darauf zu achten, Nachbarn durch Rauch und Geruch nicht zu belästigen oder zu gefährden.

 
Wohnungsleerstand: Grundsteuererlass für Vermieter möglich
11. März 2016

Anträge können noch bis zum 31. März gestellt werden

Vermieter haben grund­sätzlich Anspruch auf einen Teil­erlass der Grund­steuer, wenn sie im vergan­genen Jahr unver­schuldet erheb­liche Miet­aus­fälle hatten. Entspre­chende Anträge für das Jahr 2015 können in diesem Jahr bis 31. März gestellt werden. Darauf weist der Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland hin. Zuständig für den Erlass­antrag sind die Steuer­ämter der Städte und Gemeinden, in den Stadt­staaten die Finanz­ämter. Die Frist ist nicht verlän­gerbar. Wird der Termin versäumt, kommt nur noch ein Erlass im Ermessen des Finanz­amtes in Frage.

Die Grund­steuer für vermie­tete Immo­bi­lien wird erlassen, wenn die Miet­erträge entweder um mehr als 50 Pro­zent hinter dem normalen Roh­ertrag einer Immo­bi­lie zurück­geblieben sind oder eine Immo­bi­lie voll­kommen ertrag­los war. Im ersten Fall werden 25 Pro­zent der Grundsteuer erlassen, im zweiten Fall 50 Prozent. Der Erlass ist immer dann möglich, wenn die Ursache der Miet­aus­fälle in Leer­stand, all­ge­meinem Miet­preis­verfall oder struk­tu­reller Nicht­vermiet­barkeit liegt. Auch außer­gewöhn­liche Ereig­nisse, wie Wohnungs­brände oder Wasser­schäden, die zu leer­stands­bedingten Miet­aus­fällen führen, berech­tigen zu einem Grund­steuer­erlass. Aller­dings darf der Vermieter die Miet­aus­fälle nicht selbst ver­schul­det haben. Dies setzt bei nicht vermie­teten Wohnungen vor allem ernst­hafte und nach­haltige Vermie­tungs­bemü­hungen voraus.

Wie Haus & Grund weiter infor­miert, sind Vermieter zwar grund­sätz­lich nicht gezwungen, ihre Wohnungen unter­halb des all­gemein übli­chen Miet­preis­niveaus anzu­bieten oder beson­ders auf­wen­dige, unwirt­schaft­liche Vermie­tungs­bemü­hungen vor­zu­nehmen. Aller­dings dürfen auch nicht unrea­lis­tisch hohe Mieten ver­langt werden. Nach der Recht­spre­chung des Bundes­finanz­hofes müssen zumin­dest bei mehr­jäh­rigen Leer­ständen die Vermie­tungs­bemü­hungen inten­si­viert werden, etwa durch Beauf­tra­gung eines Maklers. Haus & Grund rät, Vermie­tungs­bemü­hungen stets sorg­fältig zu dokumentieren.

 
Mieter in bisheriger Höhe an Modernisierungskosten beteiligen
26. Februar 2016

Haus & Grund befürchtet bei Gesetzesänderung schwindende Wohnungsqualität

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland setzt sich dafür ein, dass sich Mieter auch künftig in bisheriger Höhe an den Kosten einer Modernisierung beteiligen. Nach heutiger Gesetzes­lage kann die Jahres­miete um bis zu 11 Prozent der Moderni­sie­rungs­kosten steigen. Bundes­justiz­minister Heiko Maas hat eine Reduktion auf 8 Prozent vorge­schlagen und will dazu demnächst einen Gesetz­entwurf vorlegen. „Ein geringerer Prozent­satz als 11 Prozent würde dazu führen, dass sich viele Investi­tionen in die Wohnungs­qualität nicht mehr in angemes­sener Zeit refinan­zieren lassen", erläuterte Haus & Grund-Haupt­geschäfts­führer Kai Warnecke heute in Berlin. Politisch gewollte und auch von vielen Mietern gewünschte Moder­ni­sierungen würden dann unter­bleiben.

Modell­rechnungen des Verbandes zeigen, dass eine Normali­sierung wirt­schaft­licher Rahmen­daten, wie beispiels­weise eine höhere Inflation und ein höherer Zins­satz, selbst bei den heutigen 11 Pro­zent zu Finan­zie­rungs­problemen bei den Vermietern führen. Würde dieser Satz auf 8 Prozent gesenkt, verschärft sich die Lage nach Angaben von Haus & Grund immens. Dies gelte vor allem bei Bau­teilen, die bereits nach zwei bis drei Jahr­zehnten wieder erneuert werden müssen. Dazu gehörten zum Beispiel Fenster und Fassaden­dämmungen. Noch dramatischer ist dies bei Bau­teilen mit geringerer Lebens­dauer wie z. B. moderne Heizungen mit einer Lebens­dauer von 10 bis 15 Jahren.

 
Haus & Grund fordert klare Linie in der Wohnungs- und Klimapolitik
18. Februar 2016

Widersprüchliche Signale aus der Bundesregierung

Eine klare Linie in der Wohnungs- und Klimapolitik fordert der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland angesichts neuer Klimaschutzpläne aus dem Bundesumweltministerium. „Mit einem riesigen Aufwand veranstaltete das Bundesministerium für Umwelt und Bauen im vergangenen Jahr das Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen mit am Ende hilfreichen und nützlichen Ergebnissen. Jetzt kommt dasselbe Ministerium mit Klimaschutzvorschlägen, die das Bauen und Wohnen deutlich verteuern würden", kritisierte Haus & Grund-Hauptgeschäftsführer Kai Warnecke.

In dem vom Ministerium (BMUB) vorgelegten Maßnahmenkatalog werden für den Gebäudesektor unter anderem folgende Punkte vorgeschlagen:

  1. Vorschlag BMUB: Einführung einer Nutzungspflicht für erneuerbare Energien zur Wärmebereitstellung im Gebäudebestand

    Warnecke: „Der nachträgliche Einbau erneuerbarer Energien ist für viele private Eigentümer noch zu teuer. Das zeigen auch Erfahrungen auf Länderebene: Ein Nutzungszwang führt dazu, dass weniger Heizungen modernisiert werden und alte Heizungen eher noch einmal repariert werden."
  1. Vorschlag BMUB: Das Energiesteuergesetz soll dergestalt geändert werden, dass der Einsatz von fossilen Heizenergieträgern verteuert wird und daraus ein Anreiz zur Heizungsmodernisierung entsteht (vgl. Beispiel Dänemark).

    Warnecke: „Würde das dänische Energiesteuersystem auf Deutschland übertragen, verdoppelte sich der Preis für Erdgas zum Heizen in Privathaushalten. Diese Maßnahme würde das Heizen erheblich verteuern und viele Haushalte an den Rand des finanziell Machbaren drängen. Das Geld fehlt dann für Modernisierungen."
  1. Vorschlag BMUB: Die Höhe der Grundsteuer soll an die Energieeffizienz der Gebäude gekoppelt werden.

    Warnecke: „Eine Strafsteuer für diejenigen, die sich eine energetische Komplettmodernisierung ihrer Immobilie nicht leisten können, führt nicht zu mehr Klimaschutz, sondern nur dazu, dass Mieter und selbstnutzende Eigentümer einen größeren Anteil ihres Budgets für das Wohnen aufwenden müssen. Hinzu kommt, dass eine derartige Differenzierung bei der Grundsteuer verfassungsrechtlich höchst bedenklich ist.

Mithilfe dieser Vorschläge strebt die Bundesregierung bis 2050 einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand an. Haus & Grund warnt davor, die Eigentümer in teure Investitionen zu treiben. „Wir wissen heute noch gar nicht, welche technischen Möglichkeiten es eventuell in 20 oder 30 Jahren gibt. Vermutlich werden sich einige heutige Investitionen in 15 Jahren mit Blick auf das Ziel der Bundesregierung als obsolet erweisen und die Eigentümer können von vorne beginnen", gibt Warnecke zu bedenken. Er appellierte an die Bundesregierung, auch beim langfristigen Klimaschutz Augenmaß zu bewahren.

 
Sollen private Vermieter für soziales Verhalten büßen?
10. Februar 2016

Haus & Grund kritisiert Vorschläge des Bundesjustizministers

„Bundesjustizminister Heiko Maas will private Vermieter dafür büßen lassen, dass sie in laufenden Miet­verhältnissen selten oder gar nicht die Miete erhöhen." So kommentiert der Hauptgeschäfts­führer von Haus & Grund Deutschland, Kai Warnecke, Pläne des Ministers, den Bezugs­zeitraum der ortsüb­lichen Vergleichs­miete im Miet­spiegel von vier auf zehn Jahre auszu­weiten. In dem Grund­linien­papier des Justiz­ministers für weitere Miet­rechts­reformen heißt es zu dem Thema Miet­spiegel­erstellung, dass zu wenige Daten über Mieten vorliegen, weil viele Miet­verträge länger als vier Jahre bestehen und deren Miete in dieser Zeit nicht angepasst wurde.

„Der Befund ist korrekt. Reprä­sen­tative Befragungen privater Vermieter ergeben sogar, dass knapp 30 Prozent die Miete ausschließ­lich bei einem Mieter­wechsel erhöhen", erläutert Warnecke. Dieses soziale Verhalten privater Vermieter dürfe nicht zum Anlass genommen werden, die ortsüb­liche Vergleichs­miete im Miet­spiegel künst­lich klein zu rechnen. Gerade das wäre bei einer Auswei­tung des Betrach­tungs­zeit­raums von vier auf zehn Jahre der Fall. „Miet­stei­ge­rungen müssen auch künftig zulässig und möglich sein, wenn das Wohnungs­angebot steigen und die Qualität der Wohnungen mit der Zeit gehen soll. Miet­spiegel waren bisher ein befrie­dendes Element für die Miet­parteien. Der Justiz­minister sollte diese Funktion nicht aufs Spiel setzen", gibt Warnecke zu bedenken.

 
Mietwohnungsbau: Maßnahmen zur steuerlichen Förderung ineffektiv
03. Februar 2016

Haus & Grund warnt vor abnehmender Qualität des Wohnens

Die heute im Kabinett beschlos­senen Maßnahmen zur steuer­lichen Förderung des Miet­wohnungs­baus sind ein reines Stroh­feuer. Die degres­sive Ausge­stal­tung der Abschrei­bung wird vor allem Speku­lanten anziehen, die eine kurz­fristige Steuer­ersparnis erzielen wollen. Lang­fristig orientierte Investi­tionen in den nach­haltigen, städte­baulich sinn­vollen Wohnungs­neubau werden hingegen nicht gefördert, so die Einschätzung des Eigentümer­verbandes Haus & Grund Deutschland.

„Der Wohnungsbau lässt sich aus­schließ­lich mit einer höheren linearen Gebäude­abschrei­bung nach­haltig ausweiten", sagte Haus & Grund-Präsident Dr. Rolf Kornemann anläss­lich der heute im Kabinett beschlos­senen Maß­nahmen. Haus & Grund sieht durch diese und weitere Maß­nahmen, wie die fast flächen­deckend eingeführte Miet­preis­bremse und weitere geplante Reform des Miet­rechts, das Engagement der privaten Eigen­tümer stark gefährdet und einge­schränkt. Insbe­sondere die geplante Einschrän­kung der Moderni­sie­rungs­miet­erhöhung sowie der Eingriff in die orts­übliche Vergleichs­miete wirkten sich negativ auf Investi­tionen und Qualität im Gebäude­bestand aus.

„Die im Herbst vorge­legten Eck­punkte von Bundes­justiz­minister Heiko Maas (SPD) gehen eindeutig in eine falsche Richtung; ebenso wie der heutige Plan zur steuer­lichen Förde­rung des Miet­wohnungs­baus. Sollten diese Instrumente Realität werden, dann wird sich das spürbar negativ auf den Wohnungs­markt und die Wohnungs­qualität auswirken", warnte Dr. Kornemann.

 
Wohnsituation mitentscheidend für Integrationserfolg
27. Januar 2016

Haus & Grund-Podiumsdiskussion zur Unterbringung von Flüchtlingen

Wer hundert­tausende Flüchtlinge integrieren möchte, muss für angemessenen Wohnraum sorgen. Das sagte Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann am Beginn der heutigen Podiums­diskussion des Verbandes zum Thema „Heute Flüchtling – morgen Mieter" in Berlin. Provisorien und Massen­unter­künfte seien nur kurz­fristige Lösungen. Er bemängelte, dass viele Fragen und Probleme bei der Flüchtlings­integration bisher zwar aufgeworfen wurden, es fehle aber an einer zwischen Bund, Ländern und Kommunen abgestimmten Gesamt­strategie.

Den Wohnungsbau betreffend würden zwar Anreize für mehr Investitionen diskutiert und teilweise auch umgesetzt. Kornemann gab jedoch zu bedenken, dass der Bau neuer Wohnungen den Wohnungs­markt erst mittel­fristig entlasten könne. Kurz­fristig sei es wichtig, bezahlbare Bestands­wohnungen zu aktivieren. Ein immer schärferes Mietrecht, höhere energetische Vorgaben sowie bürokratische Anforderungen seien jedoch kontra­produktiv. „Die politischen Signale widersprechen sich und schrecken engagierte Immobilien­eigentümer ab", stellte Kornemann fest.

Der Immobilien­ökonom Michael Voigtländer vom IW Köln stellte in seinem Impuls­referat die quantitative Dimension der Zuwanderung dar. Anhand von vier verschiedenen Szenarien und Struktur­daten der Flüchtlinge ermittelt Voigtländer einen Bedarf an 430.000 neuen Wohnungen pro Jahr bis 2020. Das Bundes­bau­ministerium geht derzeit von 350.000 neuen Wohnungen aus.

In der anschließenden Diskussion plädierte die wohnungs­politische Sprecherin der Bundes­tags­fraktion Die Linke, Caren Lay, für mehr sozialen Wohnungsbau und dafür, den Wohnungs­leerstand zu reduzieren. Auch Michael Groß, wohnungs­politischer Sprecher der SPD-Bundes­tags­fraktion, sprach sich für mehr sozialen Wohnungsbau aus und hob die Verdopplung entsprechender Bundes­mittel hervor. „Eine bezahlbare Wohnung ist ein erster Schritt in unsere Gesellschaft", betonte Groß. Ingbert Liebing, kommunal­politischer Sprecher der CDU/CSU-Bundes­tags­fraktion, setzt auf geringere Standards und Normen im Bau- und Bauplanungs­recht, um schnell den Druck aus dem angespannten Wohnungs­markt zu nehmen. Es dürfe aber nicht nur an Unterkünfte für Flüchtlinge gedacht werden. Notwendig seien bedarfs­gerechte Wohnungen in allen Preis­segmenten.

 
Mietwohnungsbau: Langfristige Engagements fördern statt Steuersparmodelle schaffen
16. Januar 2016

Haus & Grund für höhere lineare Abschreibung und Senkung der Grunderwerbsteuer

„Der Bau neuer Mietwohnungen lässt sich nur mit einer höheren linearen Gebäude­abschreibung nachhaltig ausweiten." So kommentierte Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann heute Pläne des Bundes und der Länder, eine neue degressive, temporäre Sonder­abschreibung für den Miet­wohnungs­bau einzuführen. Die geplante Sonder­abschreibung werde nicht zuletzt Spekulanten anziehen, die auf eine kurz­fristige Steuer­ersparnis aus sind und danach das Objekt wieder abstoßen. Daran ändere auch die zehn­jährige Spekulations­frist nichts. „Würde statt­dessen die lineare Gebäude­abschreibung von zwei auf mindestens drei Prozent erhöht und die Grund­erwerb­steuer wieder gesenkt, erreichte man jene Investoren, die sich lang­fristig engagieren wollen", erläuterte Kornemann.

Eine höhere lineare Abschreibung entspräche zudem den heutigen Realitäten. Zahl­reiche Gebäude­teile, wie beispiels­weise die Dämmung oder eine Heizungs­anlage, seien nicht auf 50 Jahre ausgelegt, sondern eher auf 30 Jahre oder noch weniger. „Allein diese Tatsache spricht dafür, Gebäude oder Gebäude­teile künftig nicht mehr über 50, sondern über 33 oder sogar 25 Jahre abschreiben zu können", folgerte Kornemann.

Hintergrund: Die Sonder­abschreibung soll im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in dem darauf­folgenden Jahr bis zu jeweils zehn Prozent und im darauf­folgenden dritten Jahr bis zu neun Prozent der Bemessungs­grundlage betragen. Die Länder sollen die Sonder­abschreibung auf Gebiete mit Miet­preis­bremse und Kappungs­grenze begrenzen. Um die Förderung von Wohnungen mit sehr anspruchs­vollem Standard zu vermeiden, schlagen Bund und Länder eine Begrenzung der förder­fähigen Bemessungs­grundlage auf 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche vor.

 
29 Prozent aller Sozialwohnungen werden von privaten Eigentümern vermietet
08. Januar 2016

Private Eigentümer stellen knapp 430.000 Sozialwohnungen zur Verfügung. Das sind 29 Prozent aller Sozialwohnungen. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland unter Hinweis auf die Studie „Privateigentümer von Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern" des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hin. „Die Studie zeigt, dass der Staat bei der Versorgung der Menschen mit bezahlbaren Wohnungen nicht auf die privaten Eigentümer verzichten kann. Ich warne davor, dieses Engagement durch immer mehr Bürokratie und staatliche Eingriffe, vor allem im Mietrecht, abzuwürgen", kommentierte Haus & Grund-Hauptgeschäftsführer Kai Warnecke. Der Staat könne schon aus finanziellen Gründen nicht die Rolle der privaten Haus- und Wohnungseigentümer übernehmen.

Wie die BBSR-Studie zudem zeigt, wurden die Wohnungen großer Mehrfamilienhäuser privater Gebäudeeigentümer mit 13 und mehr Wohnungen zu über 60 Prozent an Alleinstehende vergeben, während in den kleineren Mehrfamilienhäusern Paare mit Kindern besonders häufig zum Zuge kamen. „Hier zeigt sich, dass die privaten Eigentümer ihrer sozialen Verantwortung gerecht werden. Wir brauchen gerade jetzt politische Signale, die zeigen, dass es sich lohnt, privaten Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Nur so können die sozialpolitischen Herausforderungen bei der Wohnraumversorgung gemeistert werden", betonte Warnecke.

 
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